Leiekontrakter næringslokaler

Introduksjon av husleieloven og inngåelse av leiekontrakter for næringslokaler

Husleieloven § 1

Husleieloven av 1999 regulerer leie av bolig. Husleieloven § 1 regulerer husleielovens virkeområde. Det avklares hva lokaler er, og hvilke bestemmelser som er bindende ved lokalleie. Husleieloven § 1-1 angir hvilke avtaleforhold loven regulerer og trekker skillet mellom boligleie og lokalleie. Alt husrom som ikke er bolig, regnes som lokaler. I det følgende behandles kun lokalleie. Husleieloven gjelder bare når bruksretten til lokalene hviler på en avtale, jfr. § 1, «Loven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag». 

Detaljer og vilkår for leieforholdet

For at en husleieavtale skal være inngått, må det først være fremsatt et tilbud som er akseptert fra den annen part. Det er tilstrekkelig at partene er enige om å etablere et leieforhold. Det er ikke nødvendig at partene er enige om alle detaljer og vilkår for leieforholdet. Hvis partene ikke kommer til enighet om de nærmere vilkårene for leieavtalen, må avtalen suppleres med husleielovens regler. Husleieloven gjelder dersom ikke annet er avtalt, men husk at husleieloven inneholder visse ufravikelige regler, disse nevnes nedenfor.

Avtalefrihet

Ved lokalleie av er prinsippet om avtalefrihet viktig. Lokaleiere er stort sett profesjonelle med evne til å ivareta sine egne interesser. Husleieloven er i hovedsak fravikelig ved lokalleie. Husleieloven § 1-2 regulerer ufravikelighet, og bestemmelsens annet ledd fastslår at loven kan fravikes i avtale om leie av lokaler, med unntak for de bestemmelser som nevnes særskilt. Partene kan altså inngå avtaler om forhold som husleieloven ikke nevner. Avtalene kan være tidsavgrensede eller tidsubestemte og ha bestemmelser om forlengelse, fornyelse m.m. 

Tips for inngåelse av leiekontrakter for næringslokaler

Her kommer noen tips hvis du skal leie ut næringsbygg. Det er en god del å tenke over før man inngår en langvarig og kanskje uoppsigelig kontrakt. 

• Beskriv: Det er lurt å foreta en nærmere beskrivelse av de forskjellige enhetene som skal leies ut, gjerne med henvisning til tegninger og arealbeskrivelse. 

• Felleskostnader: Felleskostnader omfatter som regel strøm, oppvarming av fellesarealer, offentlige avgifter, rengjøring og trappevask, vedlikehold av fellesarealer, service på fellesanlegg, vakthold, gartner, snømåking og vaktmestertjenester. Slike kostnader kan fort bli relativt store, og det er viktig å sørge for at det fremgår klart av leiekontrakten for næringslokaler hvem som skal betale hvilke felleskostnader. 

• Uforutsette skatter og avgifter: Undertiden pålegges det under leieforholdet særlige skatter og avgifter. Kanskje leietaker skal betale en forholdsmessig andel?

• Justering av husleien: Som nevnt over er det i næringsforhold adgang til å fravike husleielovens bestemmelser med unntak av noen enkeltbestemmelser. Husleieloven §§ 4-2 og 4-3 regulerer oppjustering av husleien. Det anbefales å gjøre unntak for disse bestemmelsene ved inngåelse av leiekontrakter for næringslokaler. Isteden kan man avtale at husleien skal økes 1. januar hvert år i tråd med konsumprisindeksen. Det bør alltid presiseres i avtalen at leietaker anses som varslet om slik årlig økning ved signering av avtalen. 

• Husk å opplyse i leiekontrakten om merverdiavgift skal komme i tillegg til avtalt vederlag eller ikke. 

• Krev en romslig garanti: Garantien bør sikre 6 måneder med husleie. Dette kan gjøres ved at leietaker stiller en selvskyldnerkausjon, og det bør opplyses om at garantien stilles til sikkerhet for krav etter husleieloven § 3-6 og ethvert krav som springer ut av avtalen. Det er lurt å presisere at manglende garanti er vesentlig mislighold og at avtalen kan heves ved slikt mislighold. 

• Krev at det gjennomføres overtakelsesbefaring: Sørg for å innta i avtalen at partene er forpliktet til å gjennomføre overtakelsesbefaring. Alt av avvik ved lokalene skal protokollføres. Presiser at forhold som burde vært oppdaget ved befaring aldri kan gjøres gjeldende. Det er også lurt å oppfordre til å foreta ekstra grundige undersøkelser ved befaringen. 

• Det skal alltid presiseres i avtalen om hvilken bruk det skal være av lokalene. Det er utleiers ansvar å sørge for at bygget er egnet til bruken hvis annet ikke er avtalt. Det er viktig for begge parter å presisere hva de forskjellige delene av lokalet skal brukes til, og at utleier sikrer at rommene er egnet til bruken. Det kan være lønnsomt for leietaker å sette seg inn i brannkonseptet ettersom det sier noe om personbelastning (brannkonseptet finnes i FDV-dokumentene). 

• Skal leietaker være ansvarlig for å oppfylle alle offentligrettslige krav driften medfører? Husk at krav fra det offentlige (som kanskje utelukkende stammer fra leietakers drift) kan bli en del av utleiers kostnader hvis man ikke har tatt de nødvendige forholdsregler i leieavtalen. 

• Avfall: Det er ikke alltid det tas høyde for at det i enkelte typer næring produseres svært mye avfall. Dette kan bli en del av kostnadene som utleier må betale hvis det ikke er nærmere regulert i leieavtalen. Man bør alltid i leieavtaler for næringsbygg ta forbehold om at dersom det produseres avfall av et større omfang enn hva som er normalt, må leietaker sørge for å fjerne avfallet for egen regning. 

• Leietaker må godta korte avbrudd i forsyning av vann, strøm, luft osv. Hvis dette ikke er regulert i leieavtalen kan leietaker kreve erstatning eller avslag i leien. 

• Vedlikehold: Hvor langt går vedlikeholdsplikten? Både utleier og leietaker forplikter seg til å utføre sin del av vedlikeholdet. Man burde sette en grense ved alminnelig slit og elde. Utleier bør kunne foreta nødvendige fornyelser og forandringer som ledd i forsvarlig vedlikehold av eiendommen og lokalene. Man kan avtale at husleieloven § 5-4 ikke skal gjelde. Leietaker må alltid yte nødvendig medvirkning ved slike arbeider. 

• Bygget og lokalene skal vedlikeholdes i henhold til gjeldene FDV-dokumenter: Les alltid FDV-dokumentene nøye, de inneholder informasjon om bla. vedlikehold. Dette kan f.eks. være at gulv må vokses en gang pr. år, noe som kan være dyrt. For utleiere er dette en fordel siden gulvene vil holde seg bedre og bli mindre slitt. Slike forhold bør reguleres i leiekontrakten, og det kan være en fordel for utleier å regulere dette da slik type utbedring og vedlikehold normalt ikke skal dekkes av leietaker. 

• Omkostninger: Leietaker bør alltid sette seg inn i FDV-dokumentene og kostnader forbundet med vedlikehold. Omvendt bør utleier alltid presisere at bygget skal vedlikeholdes i henhold til enhver tid gjeldende FDV-dokumenter.

• Framleie ved tidsbestemte leieavtaler: det bør avtales at husleieloven § 7-5 ikke skal gjelde. Bestemmelsen sier at hvis leieavtalen er inngått for en bestemt tid, kan leietaker framleie for resten av leietiden med godkjenning fra utleier. Hvis slik godkjenning blir nektet uten at framleierens forhold gir saklig grunn til det eller at husrommet klart blir overbefolket, kan leietaker si opp med varsel som nevnt i § 9-6. 

• Leietaker bør ikke kunne fremsette krav mot tidligere eier ved et eierskifte: Ny eier må overta rettighetene og forpliktelsene i henhold til avtalen. Det bør avtales at husleieloven § 8-6 ikke skal gjelde. Bestemmelsen regulerer at ved eierskifte kan utleier overføre til erververen rettigheter og forpliktelser etter leieavtalen. Gir erververens forhold saklig grunn til det, kan leietaker kreve at avhenderen er ansvarlig sammen med erververen for riktig oppfyllelse av forpliktelsene etter avtalen, med mindre det stilles betryggende sikkerhet. Leietakers krav om at avhenderen skal hefte for oppfyllelsen, må settes fram overfor avhenderen innen seks måneder etter at leietaker fikk eller burde ha fått kjennskap til eierskiftet. 

• Ved leie av næringslokaler avtales enkelte ganger særskilte beregningsmåter eller oppgjørsmetoder hvor leien knyttes til leietakers omsetning eller overskudd.

• Risikovurdering: Det er alltid lurt å foreta en risikovurdering i forbindelse med inngåelse av næringsleiekontrakt. Mye uforutsigbart kan skje etterhvert, og leiekontrakter kan ofte komme til opphør eller bli sagt opp på grunn av uforutsigbare hendelser. 

• Partene må klargjøre om leieobjektet skal leies ut «som det er» ved leietakers besiktigelse, og om det er utleier eller leietaker som skal være ansvarlig for at leieobjektet er i samsvar med offentligrettslige bygningstekniske krav.

• Utarbeide protokoll fra befaringen ved overtakelse og ta gjerne bilder.

• Dersom leieforholdet forlenges etter utløpet av opprinnelig leieperiode, bør partene også ha et bevisst forhold til om eksisterende leiekontrakt skal forlenges på tilsvarende vilkår, eller om det skal inngås en ny leiekontrakt. Ved inngåelse av ny leiekontrakt kan det være hensiktsmessig at det gjennomføres en ny gjennomgang av leieobjektets tilstand.

• I alle tilfelle bør det klargjøres om det er leieobjektets tilstand på forlengelsestidspunktet som skal være utgangspunktet for leieobjektets tilstand ved tilbakelevering, eller leieobjektets tilstand ved den opprinnelige kontraktsinngåelsen. Ellers kan det bli et stridstema.

• Fraflytting: Det er fornuftig å spesifisere hvordan lokalene skal se ut ved tilbakelevering. Noen lager bestemmelser om at f.eks. fast inventar som er anbrakt av leietaker skal kunne tas med ved fraflytting. Hvis annet ikke er avtalt, skal fast montert inventar forbli i lokalene. 

Ufravikelige regler i husleieloven Først og fremst gjennomgås uttrykkene fravikelige og ufravikelige bestemmelser. 

At en lovregel er ufravikelig eller preseptorisk betyr at den ikke kan fravikes i avtale mellom to eller flere parter. Begrepene brukes først og fremst i kontraktsrettslige lover. I kontraktsrettslige lover er det som regel noen bestemmelser som ikke kan fravikes (ufravikelige/ preseptoriske), mens andre bestemmelser er fravikelige eller deklaratoriske. De aller fleste slike lover har en innledende paragraf som regulerer lovens fravikelighet. Dette er ofte gjort slik at loven i utgangspunktet er ufravikelig, men at det er særskilt angitt dersom en regel skal være fravikelig. Andre lover er motsatt, slik at de i utgangspunktet er fravikelige, men det er uttrykkelig bestemt hvilke bestemmelser som ikke kan fravikes. Hvis loven ikke har uttrykkelige regler må fravikeligheten avgjøres ved tolkning av den enkelte bestemmelse.

Husk at det ikke kan avtales ordninger som gir leietaker mindre gunstige vilkår enn det loven fastsetter, og avtalefriheten gjelder med mindre det motsatte er sagt. Følgende bestemmelser i husleieloven kan ikke fravikes ved avtaler om leie av lokaler: 

Dette er regulert i husleieloven § 1-2 om ufravikelighet: «Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her. Ved leie av lokale kan loven fravikes i avtale, med unntak av §§ 1-1 til 1-4, 4-1, 4-4, 4-6, 9-7, 9-8, 9-10, 12-3 og 12-4 og kapittel 13.» Det er blant annet ikke adgang til å avtale at husleieloven skal komme til anvendelse i forhold som ikke er nevnt i husleieloven § 1-1, og det kan ikke avtales at partene ikke kan kreve en skriftlig kopi av avtalen eller at leietaker ikke kan påklage en urimelig høy leie, eller at det ikke skal være formkrav til utleiers oppsigelse. Les mer: 

• §§1-1 til 1-4: Bestemmelsene gjelder lovens virkeområde, ufravikelighet, standardvilkår og avtaleform.

§ 1-1 Bestemmer at loven gjelder avtaler om husrom mot vederlag, loven gjelder selv om bruksrett til bolig har grunnlag i en arbeidsavtale og hvis vederlaget helt eller delvis er fastsatt til annet enn penger. Med bolig menes i denne loven husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse. Med lokale menes i denne loven annet husrom enn bolig.

§ 1-2 Regulerer ufravikelighet. Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leietaker enn det som følger av loven. 

§ 1-3 Regulerer standardvilkår. Hvis leieavtalen er inngått på grunnlag av eller med henvisning til standardvilkår som er utarbeidet etter forhandlinger mellom organisasjoner for leietakere og utleiere, skal det senest ved inngåelsen av avtalen opplyses skriftlig om eventuelle avvik fra standardvilkårene. Er dette ikke gjort, gjelder standardvilkårene. 

§ 1-4 Bestemmer avtaleform. Avtale om leie av husrom kan gjøres skriftlig eller muntlig. Hvis avtalen er muntlig skal den settes opp skriftlig hvis en av partene krever det.

• §§ 4-1, 4-4 og 4-6: Bestemmelsene gjelder det alminnelige leieprisvernet, tilbakebetaling av ulovlig leie, og forskrifter.

§ 4-1 Regulerer det alminnelige leieprisvern. Det kan ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. 

§ 4-4 Gjelder tilbakebetaling av ulovlig leie. Den som har betalt høyere leie enn lovlig, kan kreve tilbakebetalt forskjellen mellom det som er betalt og lovlig vederlag, med mindre betaleren i vesentlig grad må anses medansvarlig for overtredelsen. Avtalen for øvrig er bindende selv om tilbakebetaling blir krevd. 

§ 4-6 Forskrifter. Hvis forholdene gjør det nødvendig, kan Kongen for bestemte perioder, bestemte områder eller bestemte leieforhold fastsette leiestopp og maksimalsatser for leie. Kongen kan også gi forskrifter om hva som skal regnes som gjengs leie.

• §§9-7, 9-8 og 9-10: Bestemmelsene gjelder formkrav til utleierens oppsigelse, tilsidesettelse av oppsigelse, og leietakers død. 

§ 9-7 Formkrav til utleiers oppsigelse. Først og fremst skal oppsigelse fra utleier være skriftlig, og den skal begrunnes. Oppsigelsen skal opplyse om at leietaker kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Oppsigelsen skal også opplyse om at dersom leietaker ikke protesterer innen fristen, taper leietaker sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, og utleier kan således begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven. En oppsigelse som ikke oppfyller kravene i denne bestemmelsen, er ugyldig. Hvis leietaker har flyttet i henhold til oppsigelsen, anses den som godtatt.

§ 9-8 Tilsidesettelse av oppsigelse. Leietaker kan innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt, protestere skriftlig til utleieren mot oppsigelsen. Har leietakeren ikke protestert mot oppsigelsen i samsvar med første punktum, kan leietakeren ikke påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven her. Har leietakeren protestert i samsvar med bestemmelsen, faller oppsigelsen bort om ikke utleieren har reist søksmål mot leietakeren innen tre måneder etter at leietakerens frist løp ut.

Oppsigelsen kan settes til side dersom den er urimelig, men den kan ikke settes til side hvis oppsigelsen skyldes vesentlig mislighold fra leietakers side. 

§ 9-10 Leietakers død. Hvis leietaker dør før leieforholdet er slutt, har både utleier og dødsboet rett til å si opp avtalen med en oppsigelsesfrist som skal være tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned. Hvis leietaker har rett til å overføre bruksretten, har utleier ikke rett til å si opp leieavtalen. Hvis dødsboet ønsker å si opp avtalen, må oppsigelse gis innen tre måneder regnet fra dødsfallet. Oppsigelsen skal være skriftlig. 

• §§ 12-3 og 12-4: Bestemmelsene gjelder midlertidig bruksrett og foregrepet tvangskraft.

§ 12-3 Midlertidig bruksrett. Når søksmål om godkjenning etter reglene i husleielovens kapitler 7, 8 eller 11 er reist, kan retten ved kjennelse etter begjæring fra saksøkeren, mot eller uten sikkerhetsstillelse, beslutte at den som kreves godkjent som framleier, husstandsmedlem eller ny leier, skal ha bruksrett til husrommet inntil saken er rettskraftig avgjort. Saksbehandlingsreglene i tvisteloven kapittel 32 og 34 gjelder tilsvarende.

§ 12-4 Foregrepet tvangskraft. Når det er avsagt dom i sak som nevnt i § 9-8 og oppsigelsen ikke er satt til side, kan retten etter begjæring fra utleieren, mot eller uten sikkerhetsstillelse, i særlige tilfelle ved kjennelse gi samtykke til at fraviking gjennomføres før dommen er rettskraftig. Er dommen påanket, kan samtykke gis av ankedomstolen.

• Kapittel 13: Kapittel 13 gjelder ikrafttredelse, overgangsbestemmelser og opphevelse og endring av andre lover.

§ 13-1 Ikrafttredelse. Loven trer i kraft fra den tid Kongen bestemmer. 

§ 13-2 Overgangsbestemmelser. Loven gjelder fullt ut for leieavtale som er inngått etter lovens ikrafttredelse. For tidsubestemte leieavtaler som er inngått før lovens ikrafttredelse gjelder loven fra utløpet av den lengste oppsigelsesfristen, regnet fra lovens ikrafttredelse, med følgende unntak eller endringer:

Bestemmelsene i § 3-1 første ledd om leien skal gjelde fra det tidspunkt leien etter lov eller avtale skal fastsettes på ny. Bestemmelsen i § 3-6 annet punktum om garantibeløp skal ikke gjelde garantiavtale inngått før lovens ikrafttredelse. Det samme skal gjelde ved fornyelse av slik avtale, dersom leieren etter leieavtalen som gjaldt ved lovens ikrafttredelse var forpliktet til dette.

Bestemmelsene i kapittel 9 om oppsigelse skal gjelde for oppsigelse som gis etter lovens ikrafttredelse.

Bestemmelsene i § 10-5 om vederlag for forbedringer skal gjelde dersom utleierens samtykke er gitt etter lovens ikrafttredelse.

Bestemmelsene i kapittel 11 skal ikke gjelde for avtale som er inngått før lovens ikrafttredelse.

Bestemmelsene i § 12-1 om voldgift skal gjelde for voldgiftsavtale som er inngått etter lovens ikrafttredelse. Bestemmelsene i § 12-3 om midlertidig bruksrett skal gjelde dersom søksmål er reist etter lovens ikrafttredelse. Bestemmelsene i § 12-4 om foregrepet tvangskraft skal gjelde dersom dommen er avsagt etter lovens ikrafttredelse. For dommer forkynt etter lovens ikrafttredelse gjelder ankefristene i tvisteloven § 29-5.

Som tidsubestemt etter bestemmelsen her regnes også leieavtale mellom borettslag eller boligaksjeselskap og selskapsmedlem med bruksrett.

Bestemmelsene i lovens kapittel 1 til 11 skal ikke gjelde for tidsbestemt leieavtale som er inngått før lovens ikrafttredelse. Bestemmelsene i annet ledd bokstav e skal likevel gjelde tilsvarende for tidsbestemt leieavtale som er inngått før lovens ikrafttredelse. Leieavtale som bare kan sies opp av en av partene, og leieavtale som bare kan sies opp dersom det foreligger vesentlig mislighold, regnes som tidsbestemt i forhold til reglene her, jf. likevel tredje ledd.

Reglene om bortleie av bolig mot lån i kapittel 9 i lov av 16. juni 1939 nr. 6 om husleie fortsetter å gjelde for avtaler som er inngått før loven her har trådt i kraft.

§ 13-3 Opphevelse og endringer av andre lover. Fra den tid loven her trer i kraft, oppheves lov av 16. juni 1939 nr. 6 om husleie.

Selv om de fleste bestemmelsene kan fravikes, er det et spørsmål om hvordan de kan fravikes. Det vil for eksempel ved utleie av lokaler ikke være mulig å la leieforholdet komme til opphør ved ande måter enn de loven anerkjenner, eller avtale en tidsbestemt leieavtale hvor bortfall skjer ved usikre og fremtidige begivenheter. 

Reglene som ikke kan fravikes er ved avtale i næring er nærmere beskrevet i Ot.prp.nr.82 (1997-1998) s. 147:

Design ditt kontor. 

Artikkelen er skrevet av Tiril Solum, bildene er laget av Martin Madsen.